การให้บริการประชาชนในการรับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

               โดยปกติแล้วผู้ที่จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์     จะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน  เช่น  โฉนดที่ดิน  หนังสือรับรองการทำประโยชน์  ไปขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ณ  สำนักงานที่ดินจังหวัด  หรือสำนักงานที่ดินสาขา  ในเขตท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่  ยกตัวอย่าง  ถ้าที่ดินตั้งอยู่ในเขตบางเขน  จังหวัดกรุงเทพมหานคร    และคู่กรณีมีความประสงค์จะจดทะเบียนซื้อขายที่ดินแปลงนี้  คู่กรณีก็ต้องไปยื่นคำขอจดทะเบียนขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ณ  สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร  สาขาบางเขน  ทั้งนี้  เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งมาตรา ๗๑  และมาตรา ๗๒  วรรคแรก  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน  (ฉบับที่  ๔)  พ.ศ. ๒๕๒๘ โดยมาตรา  ๗๑  บัญญัติไว้ว่า  "ให้เจ้าพนักงานที่ดิน  เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัด  หรือสำนักงานที่ดินสาขานั้น"  และมาตรา  ๗๒  วรรคแรก  บัญญัติว่า

               "ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ตามมาตรา  ๗๑"

               แต่นอกจากจะยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  ณ  สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่แล้ว  มาตรา  ๗๒  วรรคสอง   แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน    ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน   (ฉบับที่  ๔)  พ.ศ. ๒๕๒๘   ยังได้บัญญัติให้ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน   ใบไต่สวน  หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์   ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ณ         กรมที่ดิน    หรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง    เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา  ๗๑  ดำเนินการ       จดทะเบียนให้ ยกตัวอย่าง ที่ดินมีโฉนดที่ดินตั้งอยู่อำเภอเมือง จังหวัดแม่ฮ่องสอน  คู่กรณีอยู่กรุงเทพมหานคร  มีความประสงค์จะจดทะเบียนซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวกัน  คู่กรณีก็สามารถยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ณ  กรมที่ดินได้  หรือหากคู่กรณีอยู่จังหวัดชลบุรีก็อาจยื่นคำขอจดทะเบียน  ณ  สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี  อันเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ประชาชนที่ไม่สามารถ  หรือไม่สะดวกจะไปดำเนินการยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  ณ  สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้    เว้นแต่การจดทะเบียนที่  ต้องการประกาศหรือต้องมีการรังวัด  เช่น  การขอจดทะเบียนโอนมรดก  ตามนัยมาตรา  ๘๑  แห่งประมวล กฎหมายที่ดิน  ต้องมีการประกาศมีกำหนดสามสิบวัน  การขอจดทะเบียนเกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่เป็นแบบ  น.ส.๓  ธรรมดา  ต้องมีการประกาศมีกำหนดสามสิบวัน  การขอแบ่งแยกที่ดินต้องมีการรังวัดที่ดิน  เหล่านี้ต้องไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ณ  สำนักงานที่ดินจังหวัด  หรือสำนักงาน ที่ดินจังหวัดสาขาท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่

               ในการนี้  กรมที่ดินได้วางทางปฏิบัติไว้ว่า  ให้ผู้ที่มีความประสงค์จะขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่  ณ  กรมที่ดิน  สำนักงานที่ดินจังหวัด  หรือสำนักงานที่ดินสาขาแห่งใดแห่งหนึ่งดำเนินการรับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน  ใบไต่สวน  หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์  ซึ่งตั้งอยู่นอกเขตสำนักงานที่ดินท้องที่  เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  จดทะเบียนให้ยื่นคำขอตามแบบ  ท.ด.๖๐  ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ณ  งานบริการต่างพื้นที่ซึ่งสังกัดสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร  และตั้งอยู่ในบริเวณกรมที่ดิน    สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา  เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือการรังวัดดังกล่าวข้างต้นแล้ว  ซึ่งผู้ขอจะต้องเสียและวางเงินค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน  ตลอดทั้งค่าภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์  ภาษีธุรกิจเฉพาะ  (หากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสีย) ค่าอากรแสตมป์  ตามประมวลรัษฎากรให้ถูกต้องตามประเภทการจดทะเบียนที่ยื่นคำขอนั้น  นอกจากนั้นก็มีค่าไปรษณีย์  (ในการส่งเอกสารต่าง  ๆ  ไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่ในสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่เพื่อทำการจดทะเบียน)  ค่าธนาณัติ (ในการส่งเงินค่าธรรมเนียม  ฯลฯ  ไปยังสำนักงานที่ดินดังกล่าว)  และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ  (ถ้ามี)  เท่าที่จำเป็น  ตามที่พนักงานเจ้าหน้าที่กำหนดและออกใบรับเงินให้  เงินที่ผู้ขอได้วางไว้นี้เมื่อได้หักค่าธรรมเนียม  ค่าภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์  ค่าอากรแสตมป์และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ  เท่าที่จ่ายไปจริงแล้ว  เหลือเท่าใด  ให้ผู้ขอไปรับคืนได้  แต่ถ้าไม่พอก็จะต้องเรียกเพิ่ม    หากไม่ส่งภายในกำหนดก็จะต้องสั่งยกเลิกคำขอไป    โดยพนักงานเจ้าหน้าที่จะกำหนดนัดวันให้ไป   ดำเนินการ  หากผู้ขอรับทราบกำหนดแล้วไม่ไปตามนัดหรือไม่แจ้งเหตุขัดข้อง  หรือขอเลื่อนกำหนดเป็นหนังสือ  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจสั่งยกเลิกคำขอหรือสั่งอย่างหนึ่งอย่างใดตามที่เห็นสมควรก็ได้  ในกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งยกเลิกเรื่องก็เป็นอันยกเลิกไปทั้งหมด  ถ้าผู้ขอประสงค์จะให้ดำเนินการต่อไปอีกก็ต้องทำคำขอเป็นเรื่องใหม่ต่างหาก

               เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับคำขอแล้วก็จะดำเนินการสอบสวนในเรื่องสิทธิและความสามารถของบุคคล  ตลอดจนความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ข้อกำหนดสิทธิในที่ดินและการค้าที่ดินหรือการหลีกเลี่ยงกฎหมาย  เช่น  การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว  การกำหนดทุนทรัพย์สำหรับเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนและอื่น ๆ  เช่นเดียวกับการยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ณ  สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่  เมื่อเห็นว่าอยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะจดทะเบียนได้  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะทำสัญญาหรือบันทึกข้อตกลงให้  โดยให้คู่กรณีและพยานลงลายมือชื่อไว้  และเมื่อมีการชำระเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ  ครบถ้วนแล้ว  พนักงานเจ้าหน้าที่ที่รับคำขอนั้นก็จะส่งเรื่องทั้งหมดรวมทั้งโฉนดที่ดิน  ใบไต่สวน  หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์  ฉบับเจ้าของที่ดิน  และเงินค่าธรรมเนียม  ค่าภาษีเงินได้ฯ  ค่าอากรแสตมป์  และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ  ไปให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด  เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา  นายอำเภอ  หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอท้องที่  เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนให้  ในการนี้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับ   คำขอซึ่งได้รับโฉนดที่ดิน   ใบไต่สวน   หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไว้   จะออกใบรับ  (ท.ด.๕๓)  ให้ผู้ขอยึดถือไว้เป็นหลักฐาน  เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนได้รับคำขอที่ถูกส่งไปให้แล้ว      ก็จะตรวจสอบหลักฐานต่าง ๆ  อีกชั้นหนึ่ง  เช่น  ตรวจว่ามีการอายัด  ยึด  หรือเหตุอื่น ๆ  หรือไม่  หากมีข้อ    ขัดข้อง  เช่น  ที่ดินถูกยึด  หรืออายัด  ก็ไม่อาจจดทะเบียนให้ได้  แต่ถ้าไม่มีข้อขัดข้อง  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนให้  เสร็จแล้วก็จะส่งโฉนดที่ดิน  ใบไต่สวน  หนังสือรับรองการทำประโยชน์  หนังสือสัญญา  และใบเสร็จรับเงินฉบับที่จะต้องมอบให้ผู้ขอกลับคืนมายังพนักงานเจ้าหน้าที่ที่รับ  คำขอและส่งเรื่องไป  คือ  งานบริการต่างพื้นที่  สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร  กรมที่ดิน  หรือสำนักงานที่ดินที่รับคำขอ  อย่างช้าไม่เกิน  ๕  วันทำการ  นับแต่วันที่ได้รับเรื่อง  โดยจะแจ้งให้ทราบว่าได้หักค่าธรรมเนียม    ค่าภาษีเงินได้หัก  ณ  ที่จ่ายฯ    ค่าอากรแสตมป์    และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ  (ถ้ามี)  เป็นจำนวนเงินเท่าใด  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะมอบโฉนดที่ดิน   ใบไต่สวน  หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์  พร้อมเอกสารที่เกี่ยวข้องคืนให้แก่ผู้ขอไป  ในการรับโฉนดที่ดิน  ฯลฯ  และเอกสารต่าง ๆ  คืนจากพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น  ผู้ขอจะต้องนำใบรับ  (ท.ด.๕๓) ที่พนักงานเจ้าหน้าที่ออกให้เมื่อครั้งที่รับโฉนดที่ดิน  ฯลฯ  จากผู้ขอไว้    ไปคืนพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย 

.............................................................................................

 กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน

ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม   สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

กันยายน  ๒๕๔๙