ถ้ามีคนเข้ามาปลูกบ้านบนที่ดินของเราจะต้องทำอย่างไร?

ถ้าที่ดินของเราจู่ๆ ก็มีใครไม่รู้เข้าปลูกบ้านลงบนที่ดินของเราหน้าตาเฉย เมื่อเรารู้แล้ว เราจะต้องทำอย่างไร จะบอกให้เขารื้อถอนบ้านออกไปทันทีได้หรือไม่

การที่มีใครสักคนเข้าไปปลูกสร้างบ้านลงบนที่ดินของคนอื่นนั้น จะต้องดูก่อนว่าเขามีสิทธิอะไรมารองรับการกระทำนั้นบ้าง ถ้าเป็นการเช่าที่ดินของคนอื่นเพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยโดยมีสัญญาเช่าถูกต้อง ก็ไม่มีปัญหาอะไร สัญญาเช่าที่ดินมีเงื่อนไขกำหนดไว้อย่างไร ก็ต้องเป็นไปตามนั้น เช่น เช่าที่ดินกันนานกี่เดือนกี่ปี หรือเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วให้บ้านตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันที ก็ต้องเป็นไปตามนั้น

แต่ถ้ามิใช่เป็นการเช่าที่ดินโดยมีสัญญาเช่าต่อกัน การที่มีคนเข้าไปปลูกสร้างบ้านลงบนที่ดินของคนอื่น บ้านหรือโรงเรือนจะเป็นสิทธิของใคร กฎหมายได้คุ้มครองสิทธิของเจ้าของที่ดินไว้ ซึ่งต้องพิจารณาเป็นเรื่องๆ ไป

1. ถ้ามีใครมาสร้างบ้านหรือโรงเรือนลงบนที่ดินของเราโดยสุจริต กฎหมายกำหนดว่า ให้โรงเรือนนั้นตกเป็นของเราแต่เราต้องชดใช้ราคาของที่ดินที่เพียงเท่าที่เพิ่มขึ้น เพราะการมีโรงเรือนขึ้นในที่ดินของเรา (เช่น ที่ดินเปล่าๆ เดิมมีราคา 100,000 บาท แต่พอมีคนเข้ามาสร้างบ้านขึ้นในที่ดิน ทำให้ที่ดินมีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 120,000 บาท นั่นคือต้องใช้ราคาที่ดินส่วนที่เพิ่มขึ้น 20,000 บาท ให้แก่ผู้ปลูกสร้างและเราเอาบ้านไว้ ส่วนคำว่า "ราคาของที่ดินที่เพียงเท่าที่เพิ่มขึ้น" นั้น มิได้หมายความว่าเป็นราคาของตัวบ้านที่สร้างขึ้นนะครับ) แต่ถ้าเราพิสูจน์ได้ว่าเรามิได้ประมาทเลินเล่อปล่อยปละละเลย ให้คนเข้ามาปลูกบ้านบนที่ดินของเรา เราจะบอกปัดไม่ยอมรับเอาบ้านนั้นก็ได้และเรียกร้องให้เขารื้อถอนออกไป และทำให้ที่ดินเหมือนเดิมก็ได้ แต่มีข้อยกเว้นว่าถ้าการรื้อถอนโรงเรือน , การทำให้ที่ดินเป็นเหมือนเดิมนั้นจะต้องเสียค่าใช้จ่ายมากเกินสมควร เราจะเรียกร้องให้คนสร้างซื้อที่ดินของเราทั้งหมดหรือบางส่วนตามราคาตลาดก็ได้

2. ถ้ามีใครมาสร้างบ้านหรือโรงเรือนในที่ดินของเราโดยไม่สุจริต กฎหมายกำหนดว่า คนปลูกสร้างจะต้องทำให้ที่ดินของเราเป็นตามสภาพเดิมเพื่อส่งคืนให้แก่เรา โดยจะต้องรื้อถอนโรงเรือนออกไปด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง เว้นแต่ เราจะเลือกให้ส่งคืนตามสภาพที่เป็นอยู่คือส่งคืนโดยไม่ต้องรื้อบ้านออกไปด้วย แต่เราจะต้องชดใช้ราคาบ้านนั้นหรือเราจะเลือกใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น เพราะมีบ้านเพิ่มบนที่ดินนั้นก็สุดแท้แต่เราจะเลือกวิธีใด

3.ถ้าเป็นกรณีการสร้างบ้านหรือโรงเรือนรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของเราโดยสุจริต กฎหมายกำหนดว่า คนปลูกสร้างนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เราโดยถือเป็นค่าใช้ที่ดินของเรา และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ถ้าต่อมาโรงเรือนนั้นพังทลายสูญสิ้นไป เราก็มีสิทธิเรียกร้องให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมนั้นเสียก็ได้

4. ถ้าเป็นกรณีการสร้างบ้านหรือโรงเรือนรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของเราโดยไม่สุจริต กฎหมายกำหนดว่าเรามีสิทธิเรียกร้องให้คนปลูกสร้างรื้อถอนโรงเรือนออกไป และทำให้ที่ดินของเราเป็นสภาพเหมือนเดิม โดยคนปลูกสร้างจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนเอง

การที่จะบอกว่าคนปลูกสร้างนั้น "สุจริต" หรือ "ไม่สุจริต" เป็นการยากที่จะพิสูจน์ให้เห็นชัดเจน จะต้องพิจารณาจากพฤติกรรมและปัจจัยประกอบอีกหลายอย่าง ฉะนั้น ถ้าไม่อยากมีปัญหายุ่งยากเช่นนี้ ขอให้หมั่นตรวจสอบดูแลที่ดินของท่านให้ดีว่ามีใครเข้ามาปลูกสร้างหรืออาศัยอยู่บ้าง